10 способов приобрести жилье
Слова «ипотека» и «долевка» уже стали понятны и обыденны, как чашечка кофе с утра. Мы прекрасно понимаем, что ими (ипотекой и долевкой) можно воспользоваться раздельно (купить готовое жилье на средства ипотечного кредита или же вложить в долевое строительство свои кровные), а можно их объединить, и получить ипотечный кредит для участия в долевке.
Проведенный анализ рынка показал, что сегодня сделать это можно с помощью едва ли не более чем десятком способов, некоторые из которых сложны, а некоторые даже рискованные, но что делать инвестирование в надежде получить сверхдоходы без риска не всегда возможно.
1. Ипотечный кредит
Достаточно простой способ с предсказуемым эффектом. Сегодня его предлагают почти все банки представленные на рынке. В них можно получить кредит в размере до 100% стоимости жилья на срок до 30 лет, под годовой процент в рублях от 5% до 17%. Механизм оформления ипотечного кредита и затраты по нему будут описаны в следующих рассылках.
2. Госпрограмма для молодых семей
Уже в ряде регионов к ипотечному кредиту можно будет добавить бюджетные деньги, благодаря чему покупка жилья через ипотеку, стала доступнее молодым семьям (возраст супругов до 30 лет). Речь идет о программе «Жилище» на 2002–2010 годы, которая имеет раздел «Обеспечение жильем молодых семей».
Реально будут выплачиваться деньги на покупку по цене квадратного метра не выше средней по субъекту. Субсидии хватит, может быть, на выплату 10%го первого взноса по ипотеке. В общемто, тоже неплохо, но субсидию получат только семьи официально признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.
3. Долевое строительство
Сегодня есть два вида долевки: старая (разрешение на строительство дома получено до 1 апреля 2005 г.) и новая (разрешение получено после 1 апреля). Новая подпадает под действие закона о долевке № 214-ФЗ. Которому мы все «благодарны» за «доступное жилье». Цены то взлетели и падать не собираются. Поэтому считается, что участвовать в новой долевке безопаснее. Но и стоит она дороже, чем старая.
При использовании данного инструмента необходимо соблюсти ряд правил:
· потребуйте показать вам договор аренды земельного участка под новостройкой или оформленное право собственности на него и разрешение на строительство, документы должны предъявляться в подлиннике;
· желательно также ознакомиться с проектной документацией на строительство;
· лучше, если деньги за долевку вы заплатите не в кассу застройщика, а через банк: это даст дополнительные гарантии; кроме того, с банковскими документами будет проще получить вычеты по подоходному налогу (об этом «Стань Богаче» рассказывал в декабре 2005 г.);
· если жилье продает от имени застройщика другая фирма (это бывает только со старой долевкой), необходимо проследить всю «цепочку» переуступки прав на квартиру;
· убедитесь, что в договоре указаны срок сдачи дома и штрафные санкции за его неисполнение;
· в договоре должны быть четко оговорены вопросы отделки квартиры.
Некоторые компании, получившие разрешение на строительство после 1 апреля прошлого года, привлекают граждан участвовать в долевке по старым правилам. Например, дольщикам предлагают заключить договор не с застройщиком (имеющим землеотвод, лицензию и пр.), а с дочерней компанией. Такие действия компании — незаконны.
4. Предварительный договор
Эта схема возникла как способ обхода ужесточившегося законодательства о долевке. Вместо договора о долевом участии заключается предварительный договор куплипродажи квартиры. В нем говорится, что в будущем застройщик и гражданин должны заключить договор куплипродажи построенной квартиры.
Подобная схема выглядит весьма спорно с точки зрения закона. Ведь это будет договор о будущей покупке неизвестно чего неизвестно когда. Да и описать объект продажи (квартиру) по правилам, установленным в законе, просто невозможно: нет ни точных технических характеристик, ни используемых материалов, ни регистрационных номеров и т.д. Нет объекта продажи.
Впрочем, помимо предварительного договора куплипродажи существует схема с использованием предварительного договора долевого участия. Она выглядит более жизнеспособной. В ее основе также лежит обязательство заключить основной договор к определенному сроку. Но принципиальное отличие в том, что вы договариваетесь не о куплепродаже квартиры, а о ее строительстве. Соответственно в сделку закладываются не заведомо недостоверные данные об объекте недвижимости, а технические характеристики, согласно утвержденной проектной документации. В данном случае предварительный договор — временное обязательство на период до получения разрешения на строительство. Однако и при такой схеме существует риск, что в установленный срок компания может отказаться заключать основной договор и просто вернет гражданину деньги.
5. Квартирный вексель
Тоже полузаконная схема. Как говориться, до первого судебного прецедента. Практически все выглядит так: строитель продает гражданину собственный (небанковский) вексель по договору куплипродажи. Затем гражданин вносит данный вексель как оплату строящейся квартиры по договору, который, как правило, называется инвестиционным, но фактически является договором долевки. Идет якобы привлечение для строительства не денег, а ценных бумаг. Однако не составит труда доказать притворность данных сделок. Фактически они прикрывают обычную долевку, в обход 214го закона. Юристы расценивают сделки с применением предварительных договоров и векселей, как более рискованные, нежели долевка. Косвенным подтверждением повышенного риска служит тот факт, что банки практически не выдают кредиты гражданам, приобретающим жилье с помощью таких схем. Покупать квартиру через вексель или предварительный договор можно, если продает ее компания, имеющая многолетний опыт строительства и незапятнанную репутацию. В этом случае риск приемлем. Впрочем, предварительно следует навести справки и убедиться, что квартиры продает именно та самая, надежная фирма, а не ее двойник с почти неотличимым названием.
6. Жилищные сертификаты (облигации)
Их, пожалуй, можно считать наиболее безопасной схемой для обхода долевки. Как мы знаем, существуют государственные жилищные сертификаты для военных, но сейчас речь не о них, а об облигациях, выпускаемых компаниямизастройщиками. Эти компании могут выпускать облигации особого вида — жилищные сертификаты.
У сертификата есть не только его номинал в рублях, но и фиксированная жилая площадь, которой он соответствует.
Например, одна облигация может соответствовать одному квадратному метру стоимостью 40 тыс. руб. То есть, приобретая облигации, вы получаете право на определенный размер жилплощади в строящемся доме. После покупки сертификатов не менее чем на 30% общей площади квартиры вы получаете право заключить с застройщиком договор на приобретение конкретной квартиры (в нем фиксируются характеристики квартиры, сроки и условия строительства). В этот же момент надо будет внести оставшуюся сумму в счет оплаты покупки.
Риэлтеры считают, что схема покупки жилья через облигации менее рискованна, чем через предварительный договор или вексель. Облигации хорошо защищены законодательством о ценных бумагах, и их оборот контролирует Федеральная служба по финансовым рынкам.
Пока, правда, фирмызастройщики еще не выпускали жилищные сертификаты, однако некоторые крупные застройщики уже рассматривают такую возможность.
7. Муниципальные жилищные облигации
Вот как работает эта схема. Два или три раза в год муниципалитет выпускает некоторое количество облигаций и пускает их в открытую продажу. Каждая облигация соответствует 0,1 квадратного метра квартиры, выстроенной в рамках программы. Если купить облигаций на половину площади квартиры (допустим, вы хотите 40метровую однушку, тогда надо купить 200 облигаций, то есть на 20 метров), то можно заключить с администрацией города договор на конкретную квартиру в строящемся доме. И до момента сдачи дома надо докупить облигации на оставшиеся метры.
Муниципальные облигации — достаточно надежный инструмент. Не было случая, когда человек не получил бы свою квартиру. Однако и у них есть неудобства. Во-первых, их трудно купить. Решение о каждом очередном выпуске бумаг публикуется в официальном муниципальном издании, а через два дня происходит размещение. всем не хватает.
Второе неудобство — ограниченный срок обращения бумаг.
Так что «копить метры» не получается. В течение двух лет надо купить столько облигаций, чтобы хватило на целую квартиру. Квартира, купленная за облигации, обходится зачастую дешевле, чем участие в долевке, при практически нулевом риске.
8. Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК)
ЖСК сегодня — самая распространенная схема обхода закона о долевке.
Практически за всеми ЖСК, активно действующими сегодня, стоит некая фирма-застройщик, для которой ЖСК фактически стал отделом продаж. В общем, схема жизнеспособная и похожа на жилищные кооперативы советского образца. Человек вносит пай в размере стоимости жилья (каковая значительно ниже рыночной цены такой же недвижимости), ждет окончания строительства и получает новенькую квартиру.
Члены ЖСК менее защищены, чем участники классической долевки. При вступлении в долевку человек заключает договор, в котором четко прописаны его права и обязанности. В случае чего гражданин может отстоять свои права через суд.
Если же неполадки начнутся в ЖСК, то, скорее всего, суд не поможет. Вся полнота власти в кооперативе находится у правления. И если оно решит взимать дополнительные платежи или откажется судиться с нерадивыми строителями, то пайщик ничего сделать не сможет.
Тем не менее ЖСК остается хорошим вариантом при определенных условиях. Приемлемую гарантию дает доброе имя застройщика, стоящего за выбранным ЖСК. Строительная компания, потратившая много лет на создание имиджа, не станет создавать ЖСК с мошенническими целями.
9. Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК)
Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), как правило, не имеют отношения к долевому строительству. В ЖНК объединяются люди с целью покупки уже готового жилья. Сначала человек вносит свой пай ($10–20 тыс.), а через пару лет кооператив дает ему ссуду, которой должно хватить для покупки квартиры… По аналогичной схеме действуют стройсберкассы в Германии.
Однако при существующих сегодня в России темпах роста цен на недвижимость ЖНК могут давать осечки. Пока человек будет ждать своей очереди на ссуду, его пай по отношению к цене квартиры обесценится до невозможности. И это, не говоря о рисках недобросовестного отношения правления к пайщикам.
ЖНК может работать, если сроки накопления и возврата ссуд будут равны или если у него имеется крупный уставный фонд. Впрочем, аналитики считают, что ни того, ни другого у местных ЖНК нет.
10. Другие схемы покупки жилья
Схемы покупки жилья не ограничиваются теми, что были описаны ранее в рассылке. Например, вы можете улучшить жилищные условия, участвуя в программе реабилитации старого жилья.
Весьма вероятно, что вскоре активно заработают и другие жилищные схемы. Такие, как приобретение квартир через покупку паев жилищных ПИФов.
Программа кредитования застройщиков. По этой программе компаниязастройщик заключает с гражданином договор резервирования площадей, а гражданин (покупатель) кладет на банковский депозит деньги, которые перейдут застройщику только после оформления жилья в собственность покупателя.
Автор: Дмитрий Медведев
Источник: почтовая рассылка
Источник: http://vashidengi.info | 
Меню сайта
